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登记人与居住人分离 居住人如何维权
时下，在农村地区，并没有严格执行产权登记制度，有的房产没有登记，也没有权属证书；有的虽然有登记，但并未严格审查登记内容，又因农村以家庭为单位共同生活，往往将家庭成员共有的房产登记在某位家庭成员名下。这样就导致了大量房屋处于登记权利人与实际权利人分离的状态。但是，房产价格被成倍拉升后，在巨大经济利益刺激下，实际权利人纷纷出来主张权利，导致纷争频频，官司不断。
就登记权利人与实际权利人分离，实际权利人如何维权的问题，记者采访了李雪锋律师，他就此相关问题结合案例进行了讲解。
案 例
张世成(化名)于1935年出生在我市城郊某村一农民家庭，1955年与王翠茹(化名)结婚，生有三子二女。1980年，张世成夫妇在自有宅基地上兴建平房三间供所有家庭成员共同居住。长子张天赐(化名)婚后一直在该房居住，直到1982年自己盖新房后搬出。次子张天顺(化名)因在外上班，并不经常住家。长女张淑芬、次女张淑萍分别于婚后搬出该房。1985年，为了给三儿子张天来(化名)结婚，张世成夫妇搬到长子张天赐家中居住。自此，该房一直由三儿子张天来夫妇居住。1988年，在政府组织宅基地清理登记工作时，三儿子张天来未征得他人同意，将该房登记在自己名下。一家人都未对该登记提出过异议，主张过权利。直到2006年，该房价值因平改而大幅提升，张世成及长子张天赐、次子张天顺向三子张天来提出房产属于家庭共有，应享受平改利益时，一家人因该房的权属纠纷争论不休。2006年初，在与张天来交涉无果的情况下，张世成夫妇、张天赐、张天顺一纸诉状将张天来告到人民法院，请求法院依法对争议房产进行确权。
上述案例涉及的就是房产登记权利人与实际权利人之间的权属纠纷，是一个很典型的案例。张天来称自己已经依法取得行政登记机关的确权登记，依法享有该争议房产的所有权。如果张世成等人对该登记有异议，就应当向行政登记机关提出更正登记的申请，或者向人民法院提起行政诉讼撤销该登记，而不应直接提起民事诉讼。那么，权利人可以通过哪些途径主张权利呢？
律师：登记权利人与实际权利人之间的权属纠纷发生时，实际权利人通常会通过以下途径主张权利：1.向登记机关申请更正登记；2.通过行政诉讼撤销登记机关的登记，然后请求法院确权；3.直接提起民事诉讼，请求人民法院确权。
根据《物权法》的规定，经实际权利人申请，登记权利人书面同意或者有证据证明确实登记错误的情况下，行政登记机关应当更正登记。但是直接申请行政登记机关更正登记存在不可逾越的鸿沟。大多数情况下，实际权利人无法直接通过行政登记机关更正登记以达到维护权利的目的。
此类纠纷应当直接通过民事诉讼解决为宜。不动产登记不在登记机关与当事人之间设立、变更、消灭任何行政法上的权利义务关系，不动产登记的法律效力都体现在私法上，而其本身也并不创设权利、义务，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。解决此类纠纷的实质问题就是权利的归属问题，这一问题的解决有待于通过民事诉讼的途径解决。民事判决后，实际权利人再凭借生效的法律文书申请行政登记机关重新登记便能顺理成章。
张天来提出权属证书是享有权利的惟一凭证，权属登记在自己名下，自己就是该房产的合法所有权人。那么权属证书、权属登记能否直接作为认定权利归属的依据呢？实际权利人又将如何证明自己享有权利呢？
律师：在实际权利人与登记权利人之间的确权纠纷案件中，权属登记、权属证书不能直接作为认定权利归属的依据。不动产物权登记仅是物权的公示方法，而非不动产物权的取得方式。不动产登记制度的主要目的在于公示公信，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更等情况向公众予以公布，使公众得以了解某项不动产上所形成的物权状态。根据公信原则，不动产权属登记和权属证书在日常的社会经济生活中能够直接证明不动产的权属状况。在实际权利人与登记权利人之间，不动产登记的效力不具有绝对性，应当允许实际的权利人通过举证，证明自己乃是真正的权利人，从而否定登记簿上记载的权利人的权利。
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